Opodatkowanie dochodu ze sprzedaży nieruchomości prywatnych

Przez częste zmiany przepisów podatkowych, w pewnym okresie możliwe były trzy różne sposoby opodatkowania, które miały zastosowanie do sprzedaży majątku nieruchomego – w zależności od momentu nabycia lub wybudowania nieruchomości.

Bez względu na zmieniające się podejście do przychodów uzyskanych ze zbycia nieruchomości, w każdym przypadku utrzymywana była i jest generalna zasada zwalniająca od podatku sprzedaż nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, czy prawa wieczystego użytkowania gruntów, pod warunkiem że zbycie mienia nieruchomego następuje po upływie 5 lat, liczą od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do jego nabycia lub wybudowania.

 

Nieruchomość nabyta przed końcem 2006 r.

Dla sprzedaży nieruchomości, która została nabyta przed dniem 31 grudnia 2006 r. przepisy przewidywały opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym w wysokości 10% przychodu. Na zwolnienie z podatku można było liczyć, jeśli kwota uzyskana z zbycia została wydatkowana w ciągu 2 lat na inny cel mieszkaniowy. Z kolei, jeżeli zbywana nieruchomość i prawa majątkowe były nabyte w drodze spadku lub darowizny, wówczas przychód z odpłatnego ich zbycia w całości był zwolniony z opodatkowania podatkiem dochodowym.

 

Nieruchomość nabyta w latach 2007 – 2008.

W stanie prawnym obowiązującym od dnia 1 stycznia 2007 r. opodatkowaniu (podatkiem 19%) podlegał dochód osiągnięty na transakcji sprzedaży. Oczywiście dochód należy rozumieć jako różnicę pomiędzy ceną sprzedaży a ceną nabycia nieruchomości, dodatkowo pomniejszoną o inne poniesione nakłady np. na remont. Podatnik, którym udowodnił co najmniej 12 miesięczny, nieprzerywany, okres zamieszkiwania w zbywanym lokalu (budynku), korzystał ze zwolnienia podatkowego (była to tzw. ulga meldunkowa).

 

Nieruchomość nabyta od 1 stycznia 2009 r.

Obecnie obowiązujące przepisy nadal przewidują opodatkowanie 19% podatkiem zysku osiągniętego na transakcji sprzedaży nieruchomości, której właścicielem podatnik został po dniu 1 stycznia 2009 r. W celu dokładnego ustalenie zysku, podatnik powinien kwotę uzyskaną ze sprzedaży pomniejszyć o koszty uzyskania przychodu, czyli udokumentowane koszty nabycia lub koszty wytworzenia lokalu (budynku), powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w sposób nieodpłatny (np. spadek, darowizna), koszt może stanowić kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn, w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Zgodnie z aktualnie funkcjonującą ulgą podatkową, wolne od opodatkowania są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 2 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Listę wydatków na własne cele mieszkaniowe, które uprawniają do zwolnienia, określa precyzyjnie ustawa o PIT. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Oznacza to, że kwota uzyskana ze sprzedaży, powinna zostać w okresie dwóch lat w całości przeznaczona na własne cele mieszkaniowe podatnika, aby nie był on zobowiązany do zapłaty 19% podatku od zysku ze zbycia mieszkania, budynku lub innej nieruchomości. Jeżeli jednak, przykładowo, w ciągu tych 2 lat wydatkowana zostanie tylko część uzyskanych przychodów (np. 80%), to proporcjonalnie tylko 80% uzyskanego dochodu korzysta ze zwolnienia, a od 20% dochodu należy zapłacić podatek.

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży, w terminie do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne (PIT-39), w którym zbywca wykazuje:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny podatek od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub

2) dochody zwolnione z podatku PIT ze względu na ulgę mieszkaniową.

W zeznaniu podatnik deklaruje dochody zwolnione z opodatkowania niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione w okresie od dnia odpłatnego zbycia do dnia złożenia zeznania, czy też będą poniesione dopiero po złożeniu zeznania. Jeżeli warunki zwolnienia, określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zostałyby wypełnione, np. w ustawowym terminie nie zostałyby wydatkowane uzyskane z odpłatnego zbycia środki lub wydatkowane były by na cele inne niż mieszkaniowe określone w ustawie, wówczas należy złożyć korektę tego zeznania i zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *